В преддверии все еще ожидаемого некоторыми несчастными гипотетического роста цен на недвижимости самое время рассмотреть вопрос о самом понятии «инвестиции в недвижимость».

А также предположить, каким образом в ближайшее время будет меняться этот институт на фоне грядущей трансформации рынка недвижимости.
Для кого-то уже поздно думать, и сейчас основная задача – минимизировать потери, а кому-то может быть это поможет не делать опрометчивых вложений. Хотя откровенных дураков, судя по статистике, на рынке уже нет.

Макроэкономическая лабуда

Для начала немного общей туфты. Не секрет, что в последние годы в стране скопилось много свободных денег. В свое время в голову населению вдалбливалось, что ничего надежнее инвестиций в недвижимость в природе не бывает. Народ у нас доверчивый, да лишний раз поизучать предмет не любит. В общем, поверили крепко, и началось. В течение нескольких последних лет основная масса свободных денежных средств прямиком отправлялась на рынок недвижимости, разогрев его в итоге до сегодняшнего уровня. Занимались этим все, начиная с нефтегазовых кругов и заканчивая мелкими бизнесменами, предпочитавшими брать кредиты в банках для ведения бизнеса, а свои вкладывая в более доходный рынок недвижимости. При этом все гордо наименовали себя «инвесторами».
Все это веселье сопровождалось мантрой так называемых «риелторов», которые собственно только тем и занимались, что причитали: «В этом году рост цен составит 40-60%...» Даже теперь, когда уровень цен в Перми выше, чем в Европе за редким исключением, а доходы населения по-прежнему в три раза ниже, мантра остается та же.

Мы будем жить теперь по-новому

Но все поменялось в конце прошлого года – начале этого. Среди реальных инвесторов произошло разделение аморфного «рынка недвижимости» на рынок строительства и рынок вторичной недвижимости. Вторичка (а рассматривали в широком смысле этого слова и новостройки там оказались тоже) оказалась непривлекательной в силу запредельных рисков и непонятных перспектив доходности. Строительство же наоборот гарантирует стабильность, но потребовало некоторого времени на подготовку к вхождению на рынок.

Сколько стоят Ваши деньги?

Теперь же самое время разобраться в вопросе себестоимости квадратного метра. С одной стороны, когда небольшие бригады готовы построить дом «под ключ» по индивидуальному проекту за 20-25 тысяч рублей за квадратный метр, становится понятно, что у многоэтажного строительства себестоимость квадратного метра существенно ниже, хотя бы из-за эффекта масштаба. Но когда я слышу, что только себестоимость у некоторых в районе 30 тысяч за квадрат, я, как ни странно, верю. Дело в том, что себестоимости у многих примерно две трети занимают… деньги. Не цемент, не земля, не что-то другое, а именно деньги.

Новая старая экономика

Вот, пожалуй, на этом вопросе стоит остановиться поподробнее, так как, на мой взгляд, он служит прекрасной иллюстрацией того, к чему нас может привести «новая экономика» по-чиркуновски.
Итак, ядро строительного бизнеса сейчас все чаще представляют девелоперские конторы. Или в терминах Чиркунова – «центры управления и принятия решений». Чаще всего за душой у девелопера есть минимальный размер уставного капитала, да и все. Есть еще возможность привлечь средства, как правило чужие, на проект. То есть, по факту, девелоперы покупают на рынке землю, проект, рабочую силу, материалы и деньги, все делают так, как мечтает Чиркунов будут скоро делать все. Несмотря на некоторый идеалистический подход нашего губернатора к этому вопросу, покупают чаще всего далеко не самое лучшее. Основная же проблема состоит в том, что «покупаются» и деньги. В силу растянутости любого проекта во времени, как по административным причинам, так и из-за отсутствия реальной производственной базы, расходы на % по кредитам, «взяткооборот», принятые «кривые» схемы движения средств, налоги и т.д., в лучшем случае сопоставимы с объемом реальных затрат, а чаще превышают его раза в два. То есть, на каждый потраченный рубль на цемент, кирпич, землю и другие осязаемые вещи, приходится 2 рубля затрат «организационного характера». На выходе получается некий продукт, прямо скажем, убого качества и с высокой себестоимостью. «Новая экономика» по-чиркуновски в действии!
Очевидно, что при таком подходе производящие такой продукт организации не то чтобы неконкурентоспособны. Они просто не нужны рынку вместе со своим продуктом и со своими инвесторами. Время, когда девелоперы не сильно беспокоились за стоимость материалов или о цене заемных средств, закончилось. Все это и приводит к трансформации понятия «успешный инвестор» на рынке недвижимости.

Каждому - по способностям

В грядущих реалиях снижения цен на недвижимость, инвестор должен обладать дешевыми ресурсами и быть в состоянии реализовать проект в кратчайшие сроки. Ничего дешевле, чем свое собственное в данном случае пока не придумать из-за высоких цен и неразвитости строительного рынка. А замахиваться на проекты нужно соизмеряя свои реальные возможности. Для кого-то и один дом построить – успешный проект, а для кого-то и микрорайона мало. В противном случае проекты превратятся в прожекты.
Особое внимание хотелось бы обратить на то, что при таком подходе практически изчезнет понятие «долевого строительства», а мелкие частные инвесторы смогут участвовать в игре на этом рынке только в кооперативных проектах.

Тормоза по-мелкому

Давайте рассмотрим реальные примеры. Корпорация «Перспектива» обещает к концу года запустить завод по производству домов по технологии каркасного домостроения. Участок у них уже есть в районе Протасов, но начало строительства запланировано только на вторую половину следующего года, а сдача первой очереди только к концу 2010. Для такого небольшого проекта, а первая очередь будет всего около 20 тысяч квадратных метров, четыре года строительства – очень долго. Не зря сразу идет упование на компенсацию части расходов за счет Национального проекта «Доступное жилье». В противном случае проект Перспективы будет бесперспективен. За 2 -2,5 года нужно делать первую очередь проекта, чтобы остаться в прибыли. Не позднее конца 2009 года нужно, чтобы все было готово.

Тормоза по-крупному?

В связи со всем вышеописанным вызывает беспокойство желание мэрии выставить на торги участок в Камской долине единым лотом. На 900 га земли можно минимум построить 9 млн. квадратных метров жилья и еще столько же социальной и коммерческой инфраструктуры. Строительство примерно 20 млн. квадратов потребует порядка 300 млрд. рублей инвестиций, да еще, очевидно, мост. По факту такой объем равен половине имеющегося сейчас жилого фонда в городе Перми, всего в Перми сейчас чуть более 19 млн. квадратных метров жилья. А построить все нужно лет за 10, или, в крайнем случае, чуть дольше. То есть, строить в год минимум по миллиону квадратных метров жилья и еще столько же других объектов недвижимости.
Это возможно только при наличии соответствующей производственной базы в регионе и нужно быть в состоянии ежегодно инвестировать в проект порядка 20 млрд. рублей в течение 10 лет.
Плюсом ко всему потребуется серьезная PR-поддержка этому проекту, потому что…

"У нас этого гуталина..."

Потому что в течение ближайшего времени, выбрасываемые на рынок проекты будут укрупняться. Если недавно дифирамбы пели проектам застройки на 40 тысяч квадратных метров, то теперь та же самая Ива уже существенно больше. В условиях складывания избыточного предложения, стоимость жилья будет плавно отходить от пересчета квадратных метров, да и начнет сильно зависеть от массы параметров. В первую очередь от качества жизни, которое можно получить в том или ином случае.
Будут и мертворожденные проекты, которые нельзя будет реализовать даже по себестоимости. Удачные проекты будут обеспечивать существенный доход. Надо только понимать, что удачными проекты могут быть не только в сегменте элитного жилья, но скорее всего в классе эконом.

Все это планируют реализовывать на фоне нисходящего демографического тренда.